공유형모기지가 맞는 사람 vs 버팀목대출이 나은 경우

공유형모기지는 주택도시기금과 구입자가 가격 변동 위험과 수익을 공유하는 대출입니다. 수익공유형은 1.8% 고정금리로 20년간 원리금을 나눠 갚으며, 손익공유형은 최초 5년간 1.3% 금리로 이자만 내다가 20년 만기 때 원금을 일시 상환합니다. 두 제도는 금리·상환방식·한도가 다르므로, 내 소득 수준·주택가격 예상·월 납부 여력에 따라 선택하거나 다른 정책대출과 비교해야 합니다.

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가장 먼저 확인할 것: 내 소득과 주택가격이 범위 안에 드는가

공유형모기지는 부부합산 연소득 6천만원 이하(생애최초 7천만원 이하), 주택가격 6억원 이하 공동주택이 대상입니다. 소득이나 주택가격이 기준을 넘으면 이 제도는 신청 자체가 불가능하므로, 먼저 자격요건·대상판정에서 본인 해당 여부를 확인하세요.

소득이 7천만원을 초과하거나 주택가격이 6억원을 넘는다면 버팀목대출(디딤돌) 또는 일반 주택담보대출을 검토해야 합니다. 소득과 주택가격이 범위 안이라면 다음 단계로 넘어갑니다.

수익공유형이 맞는 경우: 월 상환 부담을 낮추고 싶은 사람

수익공유형은 주택가격의 최대 70%(2억원 한도)를 1.8% 고정금리로 빌려주고, 20년간 원리금을 균등 분할 상환합니다. 매달 원금과 이자를 함께 갚으므로 만기 때 추가 부담이 없습니다.

월 납부액이 일정하고 20년 뒤 원금 일시 상환 부담이 없어, 소득이 안정적이지만 목돈 마련이 어려운 무주택 직장인에게 적합합니다. 주택가격이 하락하더라도 처분 손실을 기금과 공유하므로 리스크가 분산됩니다.

다만 대출 한도가 70%로 손익공유형(40%)보다 높아, 주택 구입 시 자기자본(계약금·중도금) 부담이 상대적으로 적습니다. 주택가격 상승을 크게 기대하지 않거나, 장기 거주를 계획하는 사람이 선택하면 유리합니다.

손익공유형이 맞는 경우: 주택가격 상승을 예상하고 목돈 마련 가능한 사람

손익공유형은 주택가격의 최대 40%(2억원 한도)를 최초 5년간 1.3%, 이후 2.3% 고정금리로 빌려주고, 20년 만기 때 원금을 일시 상환합니다. 중간에는 이자만 내므로 월 부담이 매우 낮습니다.

주택가격이 상승하면 매각 시 처분이익의 일부를 기금과 공유해야 하지만, 자기자본 비율이 높아(60% 이상) 전체 이익 규모가 크다면 손익공유 후에도 실질 수익이 클 수 있습니다. 주택가격이 오를 지역이나 재건축·재개발 예정 단지를 고려한다면 검토할 만합니다.

단, 20년 만기 때 원금 2억원을 한 번에 갚아야 하므로, 중간에 목돈을 모으거나 다른 대출로 갈아탈 계획이 있어야 합니다. 5년 이내 매각 시 조기상환수수료가 부과되므로, 최소 5년 이상 보유할 계획이 있는 사람에게 적합합니다.

공유형모기지가 맞지 않는 상황

다음 경우에는 공유형모기지보다 다른 정책대출이나 시중은행 대출이 유리할 수 있습니다.

• 소득이 7천만원을 초과: 버팀목대출(디딤돌)은 부부합산 연소득 8,500만원 이하까지 가능하며, 금리도 1.85~3.0% 수준입니다. 공유형모기지 자격이 안 되면 버팀목대출을 먼저 검토하세요.
• 주택가격이 6억원 초과: 공유형모기지 대상 주택은 6억원 이하입니다. 주택가격이 더 높다면 버팀목대출(9억원 이하) 또는 일반 주택담보대출을 이용해야 합니다.
• 전용면적 85㎡ 초과: 공유형모기지는 전용면적 85㎡ 이하 공동주택만 가능합니다. 면적이 넓으면 다른 대출을 찾아야 합니다.
• 5년 이내 주택 매각 계획: 5년 내 매각 시 조기상환수수료가 부과되고, 처분이익 공유 비율이 불리할 수 있습니다. 단기 보유 목적이라면 일반 대출이 나을 수 있습니다.

함께 검토할 다른 제도: 버팀목대출과 중복 가능 여부

공유형모기지와 버팀목대출(디딤돌)은 모두 주택도시기금 대출이므로, 동시에 두 개를 받을 수는 없습니다. 이미 버팀목대출을 받았다면 공유형모기지를 신청할 수 없고, 반대도 마찬가지입니다.

다만 공유형모기지 한도(수익공유형 70%, 손익공유형 40%) 안에서 부족한 금액은 시중은행 주택담보대출이나 전세자금대출을 추가로 이용할 수 있습니다. 이 경우 부채증명서 또는 금융거래확인서를 제출해 총부채를 확인받아야 합니다.

전세보증금 반환보증(HUG)이나 중소기업 재직자 우대 프로그램 등은 공유형모기지와 별도로 신청 가능하므로, 필요하다면 함께 알아보세요.

자주 놓치는 부분: 처분이익 공유 비율과 조기상환수수료

공유형모기지는 주택 매각 또는 대출 만기 시 매각손익을 주택도시기금과 공유합니다. 주택가격이 올랐다면 처분이익 중 일부를 기금에 돌려주고, 하락했다면 손실도 나눠 부담합니다.

처분이익 공유 비율은 대출 계약 시 정해지며, 보유 기간과 주택가격 변동폭에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 비율과 계산 방식은 현재 공고를 기준으로 확인하세요.

5년 이내에 주택을 매각하거나 대출을 조기 상환하면 수수료가 부과됩니다. 단기 보유 계획이 있다면 이 비용까지 고려해 손익을 따져보세요.

소득 수준별 선택 기준

부부합산 연소득 4천만원 이하라면 수익공유형(1.8% 고정, 20년 원리금 분할)이 월 부담을 낮춰주므로 유리합니다. 소득이 4천만원~6천만원 사이라면 주택가격 상승 예상 여부에 따라 손익공유형도 검토할 수 있습니다.

생애최초 구입자로 소득이 6천만원~7천만원 사이라면, 공유형모기지와 버팀목대출을 비교해 금리·한도·상환방식을 따져보세요. 소득이 7천만원을 넘으면 공유형모기지 자격이 없으므로 버팀목대출 또는 시중은행 대출을 이용해야 합니다.

지역별·주택유형별 고려사항

공유형모기지 대상 주택은 수도권, 지방광역시, 세종시, 인구 50만 이상 중소도시의 전용면적 85㎡ 이하, 6억원 이하 공동주택입니다. 비수도권 소도시나 단독주택·다가구주택은 해당하지 않습니다.

주택가격 상승이 예상되는 역세권·신도시 지역이라면 손익공유형을 검토하고, 가격 변동이 적은 지역이라면 수익공유형으로 월 부담을 낮추는 편이 안전합니다. 재건축·재개발 예정 단지는 가격 변동성이 크므로, 처분이익 공유 비율을 꼼꼼히 확인하세요.

접수 전 체크리스트

• 첫째, 자격 확인: 부부합산 연소득 6천만원 이하(생애최초 7천만원 이하), 5년 이상 무주택세대주 또는 생애최초, 주택가격 6억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하 공동주택.
• 둘째, 수익공유형 vs 손익공유형 선택: 월 상환 부담을 낮추려면 수익공유형(1.8%, 20년 원리금 분할), 주택가격 상승을 예상하고 목돈 마련 가능하면 손익공유형(1.3~2.3%, 20년 만기 일시 상환).
• 셋째, 다른 대출과 비교: 버팀목대출(디딤돌)과 금리·한도·소득 기준을 비교하고, 중복 신청은 불가능함을 확인.
• 넷째, 서류 준비: 주민등록등본, 재산세 과세증명원, 소득입증서류, 재직관련서류, 부동산 등기사항전부증명서, 부채증명서 등. 자세한 목록은 서류 체크리스트에서 확인하세요.
• 다섯째, 수탁은행 방문 예약: 우리·국민·신한은행 중 한 곳을 선택해 방문 신청. 접수 절차는 신청가이드에서 단계별로 안내합니다.

중복 제한 및 함께 활용 가능한 제도

공유형모기지와 버팀목대출은 동시에 받을 수 없습니다. 이미 주택도시기금 대출을 이용 중이라면 상환 후 신청해야 합니다.

공유형모기지 한도 내에서 부족한 금액은 시중은행 주택담보대출이나 전세자금대출을 추가로 이용할 수 있습니다. 이 경우 부채증명서를 제출해 총부채를 확인받으며, 금융기관 심사 기준에 따라 추가 대출 가능 여부가 결정됩니다.

전세보증금 반환보증(HUG), 청년·신혼부부 우대 프로그램, 주택청약종합저축 이자소득 비과세 등은 공유형모기지와 별도로 신청 가능하므로, 필요하다면 함께 알아보세요.

공유형모기지를 선택하지 않는 편이 나은 경우

다음 상황에서는 공유형모기지보다 다른 대출이 유리할 수 있습니다.

• 주택가격 상승 예상이 크고, 처분이익을 온전히 가져가고 싶은 경우: 처분이익 공유 비율이 부담스럽다면 일반 주택담보대출을 검토하세요.
• 5년 이내 이사 또는 매각 계획: 조기상환수수료와 처분이익 공유 비율이 불리하므로, 단기 보유 목적이라면 일반 대출이 나을 수 있습니다.
• 월 납부 여력이 충분하고 금리만 낮추고 싶은 경우: 버팀목대출(1.85~3.0%)이 처분이익 공유 없이 낮은 금리를 제공하므로, 소득 기준을 충족한다면 비교해보세요.
• 목돈 마련 계획이 불확실한데 손익공유형을 고려 중인 경우: 20년 만기 때 원금 일시 상환이 부담스럽다면 수익공유형 또는 버팀목대출을 선택하는 편이 안전합니다.

자주 묻는 질문

공유형모기지와 버팀목대출, 어느 쪽이 유리한가요?

소득이 6천만원 이하(생애최초 7천만원 이하)라면 공유형모기지를 우선 검토하세요. 주택가격 상승을 예상하고 처분이익 공유가 부담스럽지 않다면 손익공유형(1.3~2.3%), 월 부담을 낮추려면 수익공유형(1.8%)을 선택할 수 있습니다. 소득이 7천만원을 넘거나 주택가격이 6억원을 초과하면 버팀목대출(8,500만원 이하, 9억원 이하)을 이용해야 합니다. 두 대출은 동시에 받을 수 없으므로, 금리·한도·상환방식을 비교해 하나를 선택하세요.

수익공유형과 손익공유형 중 어떤 것을 선택해야 하나요?

월 상환 부담을 줄이고 목돈 마련이 어렵다면 수익공유형(1.8% 고정, 20년 원리금 분할)이 적합합니다. 주택가격 상승을 예상하고 20년 만기 때 원금 일시 상환이 가능하다면 손익공유형(1.3~2.3%, 이자만 납부 후 만기 일시 상환)을 검토하세요. 손익공유형은 자기자본 비율이 높아 주택가격 상승 시 실질 수익이 클 수 있지만, 5년 이내 매각 시 조기상환수수료가 부과되므로 최소 5년 이상 보유 계획이 있어야 합니다.

공유형모기지와 다른 대출을 함께 받을 수 있나요?

공유형모기지와 버팀목대출은 모두 주택도시기금 대출이므로 동시에 받을 수 없습니다. 다만 공유형모기지 한도(수익공유형 70%, 손익공유형 40%) 안에서 부족한 금액은 시중은행 주택담보대출이나 전세자금대출을 추가로 이용할 수 있습니다. 이 경우 부채증명서 또는 금융거래확인서를 제출해 총부채를 확인받아야 하며, 금융기관 심사 기준에 따라 추가 대출 가능 여부가 결정됩니다.

5년 이내에 집을 팔면 어떤 불이익이 있나요?

5년 이내에 주택을 매각하거나 대출을 조기 상환하면 수수료가 부과됩니다. 또한 처분이익 공유 비율이 보유 기간에 따라 달라질 수 있으므로, 단기 보유 시 실질 수익이 줄어들 수 있습니다. 정확한 수수료와 공유 비율은 대출 계약 시 확인하고, 최소 5년 이상 보유할 계획이 있는지 신중히 판단하세요. 단기 보유 목적이라면 일반 주택담보대출이 더 유리할 수 있습니다.

공유형모기지는 소득과 주택가격이 기준 안에 들고, 주택가격 변동 위험을 기금과 나누는 조건을 수용할 수 있다면 유리한 선택입니다. 수익공유형은 월 부담을 낮추고, 손익공유형은 주택가격 상승 시 수익 기회를 제공합니다. 본인 소득·주택가격·보유 기간 계획에 따라 두 유형을 비교하고, 버팀목대출 등 다른 정책대출과도 꼼꼼히 대조해보세요. 신청 준비가 되었다면 신청가이드에서 접수 절차를 확인할 수 있습니다.

이 정책의 지원대상·지원내용·신청방법은 공유형모기지 융자 정책 상세에서 확인하세요. (최종 확인일 2026-10-12)